Muitas pessoas acreditam que, depois de assinar um contrato de compra e venda, entregar as chaves e comunicar a negociação à prefeitura, todas as responsabilidades sobre o imóvel passam automaticamente para o comprador.
Mas não é bem assim.
Em decisão divulgada no Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que a transferência da posse e dos direitos sobre um imóvel, por instrumento particular, não substitui o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
O caso envolveu uma execução fiscal para cobrança de IPTU. Mesmo após a negociação do imóvel e a comunicação da transferência ao município, o antigo proprietário continuava registrado como titular na matrícula. O STJ entendeu que ele poderia permanecer no polo passivo da cobrança, ainda que o negócio tivesse sido comunicado à administração municipal antes dos fatos geradores do tributo.
A decisão considerou que, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente é transferida entre vivos com o registro do título translativo. Enquanto isso não acontece, o alienante continua sendo considerado proprietário.
Além disso, o artigo 34 do Código Tributário Nacional admite como contribuintes do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. A legislação municipal pode definir quem será responsabilizado pela cobrança, e a existência de um comprador na posse não afasta necessariamente a legitimidade do proprietário que permanece na matrícula.
Na prática, isso significa que assinar o contrato e entregar o imóvel não são suficientes para encerrar todos os riscos da negociação.
Para vendedores, compradores e investidores, a decisão reforça a importância de acompanhar a regularização do negócio até a efetiva transferência registral. Também é fundamental estabelecer contratualmente as responsabilidades pelo pagamento dos tributos, sem confundir o acordo entre as partes com aquilo que pode ser exigido pelo Fisco.
Uma negociação imobiliária segura não termina na assinatura do contrato. Ela exige atenção à documentação, aos registros e às obrigações tributárias envolvidas.
Na Flávia Moreira Advocacia, a atuação preventiva em Direito Imobiliário busca justamente antecipar essas vulnerabilidades, oferecendo segurança jurídica para negociações, contratos e operações patrimoniais.
Porque proteger um patrimônio também significa garantir que cada etapa da negociação seja juridicamente concluída.